Appartementen Goslar

Investeren in UNESCO werelderfgoed

U investeert middels deze propositie in 11 appartementen in Goslar, Duitsland. De beoogde looptijd is 5 jaar en de vaste rente bedraagt 7% per jaar. Als investeerder krijgt u het tweede recht van hypotheek.

Alle appartementen zijn goed onderhouden en al enkele jaren volledig verhuurdHet object is gelegen in het historische stadscentrum van Goslar. De stad met een rijk verleden telt circa 50.800 inwoners en is door UNESCO uitgeroepen tot werelderfgoed.

Initiatiefnemer Eminent Immobiliën GmbH heeft de appartementen recent aangekocht. De initiatiefnemer richt zich op het aankopen, exploiteren en beheren van onroerend goed gelegen in de Harz, het noordelijkste middelgebergte van Duitsland.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

  • Beoogde looptijd van 5 jaar;
  • Vaste rente van 7% per jaar;
  • Spreiding over 11 appartementen;
  • Volledig verhuurd;
  • Tweede recht van hypotheek;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Investeren kan al vanaf € 1.000.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 7% per jaar. De rente wordt achteraf per maand uitgekeerd. In dit voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 1.750 aan rente uitbetaald.

De beoogde looptijd van de lening is vijf jaar. De investeerders van Crowdestate worden afgelost uit de opgebouwde liquiditeitsreserve. Een (bancaire) herfinanciering of verkoop om de investeerders van Crowdestate af te lossen is ook denkbaar.


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vast rendement 7,0%
Looptijd 60 maanden
Totaal rendement € 1.750

Crowdestate waardering

Crowdestate heeft aan deze investering een risicowaardering B (Behoedzaam) toegekend. Mede gezien het tweede recht van hypotheek, de spreiding over de verhuurde appartementen en het goede exploitatieresultaat is dit een stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdestate krijgen het tweede recht van hypotheek. 4 punten
Loan-to-value De totale financiering bedraagt 99,79% van de taxatiewaarde. De overwaarde zal door het voornemen om flexibel vervroegd af te lossen sterk toenemen. 1 punten
Match locatie met sector De locatie sluit uitstekend aan op de huurders. 3 punten
Bezetting Alle woningen zijn momenteel volledig verhuurd. 3 punten
Projectfase Het betreft een bestaand beleggingsobject. 3 punten
Trackrecord De initiatiefnemer is redelijk ervaren. 2 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 5 jaar. 2 punten
Totaal 18 punten

Hoe werkt de Crowdestate waardering?

Let op: de Crowdestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdestate gescreend.

Financieringsopbouw

Met deze propositie wordt de eigen inbreng van de initiatiefnemer geherfinancierd. Eind mei 2017 is het gebouw getaxeerd op een waarde van € 415.870. De Volksbank im Harz eG heeft een Bausparhypotheek verstrekt van € 290.000. Het drempel- en streefbedrag van de lening via Crowdestate bedraagt € 125.000.

De initiatiefnemer wil tussentijds uit de opgebouwde liquiditeitsreserve de lening via Crowdestate flexibel aflossen. De overwaarde zal hierdoor sterk toenemen. Daarnaast mag de initiatiefnemer geen dividend en beloningen aan zijn bestuurders uitkeren tot aan alle betalingsverplichtingen is voldaan. Het exitrisico wordt hierdoor aanzienlijk beperkt.

Hypotheek Volksbank im Harz eG € 290.000 Eerste hypotheekrecht
Investeerders Crowdestate € 125.000 Tweede hypotheekrecht
Totale omvang € 415.000

Cashflow project

Een overzicht van de cashflow is hier te downloaden.

Projectomschrijving

De 11 appartementen zijn onderverdeeld in een voor- en achterhuis, gescheiden door een binnentuin met garage. De oppervlaktes van de appartementen variëren van 57 m² t/m 157 m². Het bouwjaar van het voorhuis is 1899 en het achterhuis is in de jaren 50 gerealiseerd. In 2008 zijn de daken vervangen, de kozijnen in 2013, de badkamers in 2000 en de dakgoten in 1998. Het object is de afgelopen jaren goed onderhouden.

Het object is gesitueerd binnen de oude stadsmuren van Goslar en per auto of het openbaar vervoer uitstekend bereikbaar. Ook is er voldoende parkeergelegenheid. Goslar kenmerkt zich met circa 50.800 inwoners (31-12-2016) als een stad met een historische kern met meer dan 1.500 vakwerkhuizen die zeer mooi bewaard zijn gebleven en tezamen een periode van meer dan 500 jaar bouwgeschiedenis beslaan. Mede hierdoor staat het stadshart sinds 1992 op de UNESCO werelderfgoedlijst.

Marktomschrijving

Duitsland is een echte huurdersmarkt. De Duitse woningmarkt bestaat voor meer dan 60% uit huurwoningen. Daarnaast daalt de gemiddelde omvang van huishoudens, als gevolg van de voortschrijdende individualisering van de maatschappij. Ook de vergrijzing speelt hierbij een rol. Dit betekent dat er meer woonruimtes nodig zijn. Er is een toenemende vraag naar kleinere en middelgrote huurwoningen, ofwel huurappartementen in het middensegment.

Aan de andere kant is de vraag naar beleggingsvastgoed in Duitsland momenteel zeer groot. Een gunstig verkoopscenario wordt reëel bevonden. 

Eindgebruiker

De 11 appartementen zijn al enkele jaren volledig verhuurd. De gemiddelde huurprijs is € 4,82 per m². De gemiddelde huurprijs van Goslar is € 5,40 per . De jaarlijkse kale jaarhuur komt uit op een totaal bedrag van € 48.485,28.

Achterliggende organisatie

Eminent Immobiliën richt zich op diverse woonlocaties in Duitse steden gelegen in de Harz - midden Duitsland - met een historische binnenstad en een sterk toeristische aantrekkingskracht. Deze woonkernen vervullen niet alleen een rol voor haar bewoners en het achterland maar ook voor het toerisme. Deze mix zorgt voor een stabiele huurdersmarkt. Daarnaast dragen deze locaties en de keuze voor karakteristieke panden bij aan het indirecte rendement van de vastgoedbeleggingen. Dit geeft in combinatie met het strenge selectiebeleid van Eminent Immobiliën een hoge mate van stabiele en voorspelbare resultaten op de lange termijn.