Monumentaal kantoorpand

Investeren in een rijksmonument

U investeert middels deze propositie in een monumentaal kantoorpand gelegen in Middelharnis (Zuid-Holland). Het object heeft de status rijksmonument en verkeert in goede staatDe looptijd is 7 jaar en de vaste rente bedraagt 7% per jaar. Als investeerder krijgt u het tweede recht van hypotheek met een sterk toenemende overwaarde.

Momenteel worden de recentelijk opgeknapte begane grond en eerste verdieping verhuurd aan een architectenbureau en ingenieursbedrijf. Naar verwachting zal na verbouwing ook de tweede verdieping en achterbouw verhuurd worden. De propositie beschikt dan ook over een opwaarts huurpotentieel.

De lening wordt verstrekt aan initiatiefnemer De Jager Group B.V. om de huidige overbruggingsfinanciering te herfinancieren. Met een eventuele tweede fase worden ook de verbouwingskosten gefinancierd. 

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

  • Looptijd van 7 jaar;
  • Vaste rente van 7% per jaar;
  • Rijksmonument; 
  • Opwaarts huurpotentieel;
  • Tweede recht van hypotheek;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Investeren kan al vanaf € 500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 7% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 2.450 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag.

De initiatiefnemer zal de investeerders van Crowdestate na 7 jaar uit een (bancaire) herfinanciering aflossen. Gezien de sterk toenemende overwaarde wordt dit scenario aannemelijk bevonden.


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vast rendement 7,0%
Looptijd 84 maanden
Totaal rendement € 2.450

Crowdestate waardering

Crowdestate heeft aan deze investering een risicowaardering C (Gematigd offensief) toegekend. Mede gezien het tweede recht van hypotheek met een sterk toenemende overwaarde, het opwaartse huurpotentieel en de kwaliteit van het vastgoed is dit een stabiele investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdestate krijgen het tweede recht van hypotheek. 4 punten
Loan-to-value De loan-to-value is 94,4% van de marktwaarde. Door de bancaire aflossing en eventuele waardestijging zal de loan-to-value gedurende de looptijd sterk afnemen. 1 punten
Match locatie met sector De locatie sluit uitstekend aan op de huidige huurders. 3 punten
Bezetting De begane grond en eerste verdieping zijn momenteel verhuurd. 2 punten
Projectfase Het betreft een bestaand beleggingsobject. 3 punten
Track record De initiatiefnemer heeft enkel dit object in de portefeuille. 1 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 7 jaar. 2 punten
Totaal 16 punten

Hoe werkt de Crowdestate waardering?

Let op: de Crowdestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdestate gescreend.

Financieringsopbouw

Update: Recentelijk heeft de initiatiefnemer een nieuw taxatierapport op laten maken (waardepeildatum: 10-01-2018). Positief, want de marktwaarde in huidige staat is getaxeerd op € 760.000. De marktwaarde na verbouwing van de tweede verdieping en achterbouw is getaxeerd op € 1.040.000.

Met deze propositie wordt de huidige achtergestelde overbruggingsfinanciering geherfinancierd. Eind 2016 is het object getaxeerd op een marktwaarde van € 715.000. De hypotheek die door de Rabobank is verstrekt heeft momenteel een omvang van € 475.000. Het drempelbedrag van de Crowdestate Lening is vastgesteld op € 200.000 en streefbedrag bedraagt € 300.000.

Op de bancaire financiering wordt jaarlijks € 25.000 afgelost. In combinatie met een eventuele waardestijging van het object zal de overwaarde elk jaar sterk toenemen.

In eerste instantie is het drempelbedrag van € 200.000 benodigd. Om de verbouwing van de leegstaande ruimtes te realiseren is er een aanvullend bedrag van € 100.000 nodig. Het uiteindelijke streefbedrag is daarom vastgesteld op € 300.000. Door de verbouwing kunnen de tweede verdieping en achterbouw verhuurd worden. De marktwaarde zal hierbij verder toenemen. 

De propositie kan enkel verruimd worden als aan bepaalde randvoorwaarden is voldaan. Een onafhankelijk taxateur moet de nieuwe marktwaarde na verbouwing taxeren en de loan-to-value mag niet verslechteren. Daarnaast moet Crowdestate en de onafhankelijke Stichting Hypothecaire Zekerheden Crowdestate goedkeuring verlenen. 

Rabobank € 475.000 Eerste hypotheekrecht
Investeerders Crowdestate € 200.000 Tweede hypotheekrecht
Overwaarde € 40.000
Totale omvang € 715.000

Cashflow project

Een overzicht van de cashflow is hier te downloaden.

Projectomschrijving

Het object is gelegen aan de Voorstraat 36 te Middelharnis. Het bouwjaar van het object is 1768 en diende vroeger als kantoor voor een grote rederij. Door de jaren heen is het object meerdere malen gerenoveerd, gerestaureerd en verbouwd. Het object heeft de status rijksmonument en uit de taxatie is gebleken dat het object goed is onderhouden. 

De begane grond (123 m²) en eerste verdieping (158 m²) zijn recentelijk vernieuwd, waarbij gebruik is gemaakt van duurzame en kwalitatief hoogwaardige materialen en rekening is gehouden met de authentieke kenmerken die bij een rijksmonument passen. De tweede verdieping (+- 192 m²) en achterbouw (+- 207 m²)  staan momenteel leeg, maar zijn na verbouwing ook geschikt zijn voor de verhuur. Het object kan tevens als woonhuis dienen.

De Voorstraat is één van de meest gewilde straten van Middelharnis, nabij het centrum en de haven. Middelharnis heeft een centrumfunctie voor de omgeving en beschikt daarom over een grote hoeveelheid van winkels, boetiekjes, restaurants en cafés. 

Marktomschrijving

Sinds 2016 vindt de Nederlandse kantorenmarkt weer de weg omhoog. Met name richting de randstad is de vraag naar kantoorruimtes toegenomen. Daarnaast vormt de kwalitatieve vraag een steeds grotere rol en neemt het belang van voorzieningen in de omgeving verder toe. Het kantoorpand in Middelharnis is daarom geschikt voor een duurzame verhuurperiode en het object is tevens geschikt om (gedeeltelijk) als woonhuis te verhuren of te verkopen.

Eindgebruiker

De jaarlijkse huurinkomsten bedragen het eerste jaar € 67.000. Hiermee zijn de kosten al dekkend. Het huurcontract loopt t/m november 2021, met een optie van telkenmale 5 jaar. Indien de tweede verdieping en achterbouw verbouwd worden bedraagt het maximale huurniveau € 110.500. De huurwaarden zijn in juli 2017 door de taxateur afgegeven.

Achterliggende organisatie

De initiatiefnemer De Jager Group B.V. is bestuurder en aandeelhouder van het architectenbureau Studio Architecture B.V. De huurder van de begane grond en eerste verdieping. Het architectenbureau is in 2005 opgericht en werkt voor particulieren, bedrijven en zorginstellingen (interieur en exterieur). De initiatiefnemer wil het object langdurig in eigen bezit houden en wil daarom de huidige overbruggingsfinanciering herfinancieren.